金森重樹の不動産投資コラム 第4章:巨額の自己資金なんて必要ないの一覧

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自己資金と収益還元法について。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第4章(第36回から64回)のインデックスです。

先日、あるOLの方に融資をつけました。 RC平成元年築の物件で、家賃は年間2,488万円、物件価格24,000万円です。 結果は、諸費用込みで25,700万円の融資がついて、諸費用(仲介手数料、契約印紙、登録免許税 、登 […]

今回は、先程のOLの方を例にとって、銀行融資の仕組みについて解説してみたいと思います。 実は、銀行には積算評価をする銀行と、収益還元法で評価をする銀行があります。 「自己資金を30%は入れてください」という銀行は、路線価 […]

収益還元法で評価をする銀行は、今のところあまり多くはありませんが、メガバンクの一部と信託銀行の一部は、一般のサラリーマンの方にも、収益還元で計算した算式で融資しております。 これは簡単にいえば、物件から上がる収益が十分で […]

収益還元法での計算方式は、概ね次のようなものです。 まず、バランスシートと同じように、T字を引きます。 左側には、家賃の金額の80%を記入します。 先の例でいえば、2,488×0.8=1,990万円です。 これは「空室率 […]

次に元利金返済ですが、これは物件の構造によって違います。 RCですと、融資期間は47年、重量鉄骨ですと融資期間は35年、軽量鉄骨または木造ですと22年を最大とし(これは、各金融機関で微妙に期間が異なります)、これから築後 […]

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 店舗・事務所混在型の場合 建物の1階、2階に店舗や事務所が入っている場合がありますよね。 その場合には、建物の延べ床面積のうち、店舗・事務所の面積が1/4以下でなければ、収益 […]

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 管轄の問題 収益還元法が使えるのは、当然、収益性のある不動産ということになります。 ところが、今後の日本は収益力があるエリアと、そうでないエリアに二極化していきます。 地方の […]

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 小規模共同住宅 1棟あたり4戸以下の小さい共同住宅(銀行によっては6戸以下)や、区分所有には融資しません。 区分や小規模共同住宅物件は、空室になった場合に、他の部屋の家賃から […]

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件1 さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、あるメガバンクでは、RCですと10年毎に坪単価60万円×延べ床の4%を修繕に当てると仮定して、そ […]

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件2 今回の算式にあてはまる限りにおいて、物件はサラリーマンの方でも、数棟は取得可能ですし、僕の所でも1億円前後の物件は、サラリーマンの方でも、何の問題もなく融資が […]

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