第48回：収益還元法13「住宅ローンはマイナス要因」

【第45回】でお話した与信で考慮される事情について

考慮される事情３

住宅ローンはマイナス要因

木造住宅は、法定耐用年数で考えた場合でも、22年で価値は10％の残存価格になってしまいますが、通常住宅ローンは35年です。

とすると、いつの時点を取っても「住宅ローンが減少するスピードよりも、住宅の価値が減少していくスピードの方が速い」ということになります。

実際の売買にあたっては、22年を待たずして、15年程度で「上物の価値はゼロ」として土地値売買されるケースも多いですから、減価のスピードはもっと速いものとなります。

住宅ローンを組んだばかりで、まだローン残高があまり減っていない場合には、新築物件というのは購入した瞬間に中古になり、価値が２〜３割下がりますので、住宅の時価と比較した場合に、オーバーローンになっているケースがあります。

また、仮にオーバーローンになっていなくても、住宅自体は収益を生まない資産ですので、収入と比較して多額の住宅ローンを組んでいる場合には、他の所有資産の状況などを総合的に勘案して融資の判断が行われますので、一概に「融資が受けられない」とは言えませんが、マイナス要因であることは間違い無いです。