第36回：収益還元法1「自己資金と融資可能額」

先日、あるOLの方に融資をつけました。

RC平成元年築の物件で、家賃は年間2,488万円、物件価格24,000万円です。

結果は、諸費用込みで25,700万円の融資がついて、諸費用（仲介手数料、契約印紙、登録免許税 、登記費用、不動産取得税、固・都税、火災保険料など）を含め、手出しゼロで物件購入ができました。

通常、不動産を購入する場合には、頭金として３割の現金が必要とされます。ところが、このケースでは、自己資金を１円も使うことなく物件を取得することができました。

OLの方の年収は、500万円程度で、属性的にはごく普通の属性でした。

オーバーローンが組める物件と組めない物件の間には、どのような違いがあるのでしょうか？

通販大家さんでは、１億円前後の一棟売り収益物件の情報をメルマガ会員の方に流していますが、ほとんどの物件は、事前に自己資金がどれくらい必要か、物件情報と合わせて流しています。

自己資金は原則、頭金10％、諸費用7％、合わせて17％必要になります。しかし、買主さまの属性や、物件によっては17％より少なくて済むケースが多いです。

なぜ、事前に融資可能金額がわかるのでしょうか？

これは、銀行の融資可能額に関する算式を、保有しているからに他なりません。