0120-528-083実需系の所有者と、投資系の所有者が、１棟の中に混在している場合には、コストの掛かる大規模修繕についての考え方には温度差があり、意見調整が難航する可能性があります。 管理費にも同じ事があてはまり、管理費を安く設定している所 […]
区分投資用のマンションは、デベロッパーが戸数を増やして稼ぐために20平米を切っていたり、ユニットバスだったり、室内洗濯機置き場がなかったりして、古くなった場合に、空室を埋めるのに苦戦する場合が多いです。 そして、一棟まる […]
区分投資では、所得税・住民税の節税はできません。 正確にいうと、初年度だけは取得に関する経費がかかりますので、不動産所得は赤字になり所得税・住民税の節税にはなりますが、２年目以降は、区分投資は黒字になるわけで、これが赤字 […]
仮に、ワンルームマンションの新築を購入して、10年で価格が新築時の60％になったとします。 そうすると、１年あたりのキャピタルロスは４％ですよね。 仮にネットのインカムゲインが年間３％であったとしても、それはインカムなど […]
戸建て業者は、用地取得にあたっては、坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てる時には、坪単価の代わりに「一種あたり単価」というものを使って、容積率100％あたりの価格に引きなおして投資判断をします。 例えば、容 […]
ある収益還元法の融資をとっているメガバンクは、総戸数４戸以下の物件には、収益還元法による融資はしません。 収益還元法が使えず、積算法による融資のため、投資金額が少額であるにもかかわらず意外に多くの自己資金が必要とされます […]
新築を建てたことがある方は、お分かりになると思いますが、新築で利回りを出そうとしますと、一番のネックになるのが土地の価格です。 建物は例えばRCですと坪単価60万円など、大体値段が決まっていますが、土地の値段は物件によっ […]
区分所有の建物が老朽化してきた場合には、建替えの問題が発生してきますが、建替えは、所有者および議決権の各4/5以上の多数の賛成がないと決議できません。 しかし、建替えに伴う負担金の支払い能力が無い方がいる場合は、決議の調 […]
そして、最後に区分所有の最大のバカバカしさは、たかだか1,500万円程度の投資のために、物件の資料を取り寄せたり、詳細内容を検討したり、銀行の融資の打診をしたり、契約したり、その他、物件取得に膨大な取引コストが掛かるとい […]
投資初心者の方に有りがちな、大きな勘違いに「借りる額が少なければ、融資が通りやすいのではないか」というものがあります。 はっきり言って、銀行の融資担当者は、日々めちゃくちゃ沢山の物件の審査にあたって多忙です。（僕が夜10 […]
２億円（支店長決済の金額は銀行によって違いますが）を超えると、支店長決済が出来なくて本店決済になるため手間が変わってきますが、基本的に担当者は、融資を出したがっていますので、２億円まででしたら、融資金額が大きいほうが力が […]
テレビやインターネットで、情報が日本全国を駆け巡るようになってから、日本人にはある種の幻想のようなものが生じてしまったのではないかと思います。 それは「テレビやインターネットに載っている事柄は、日本全国一律である」という […]
仮に、これをクリアしようとすると、例えば「事業所があるといえる程度の規模の一棟もの（一棟売り）の不動産を所有している（通常は５棟10室の基準でOKです）」とか、法人ですと「投資対象エリアに、支店登記をする（地方在住の方で […]
通販大家さんのお客さんで、群馬在住の方がいるのですが、最初に某都銀の群馬の支店で口座を開いたために（当時は収益還元エリア外でした）、埼玉（収益還元エリアです）の物件を取得しようと群馬の支店に持ち込んだ際に、収益還元での担 […]
大阪では…と言うと、検査済み証がない物件が大半なので、収益還元法どころか、融資不適格物件として都銀の融資対象から外れる場合があります。 そうなってくると、オリックス信託などに融資の打診をすることになりますが、その場合でも […]
先日、あるOLの方に融資をつけました。 RC平成元年築の物件で、家賃は年間2,488万円、物件価格24,000万円です。 結果は、諸費用込みで25,700万円の融資がついて、諸費用（仲介手数料、契約印紙、登録免許税 、登 […]
今回は、先程のOLの方を例にとって、銀行融資の仕組みについて解説してみたいと思います。 実は、銀行には積算評価をする銀行と、収益還元法で評価をする銀行があります。 「自己資金を30％は入れてください」という銀行は、路線価 […]
収益還元法で評価をする銀行は、今のところあまり多くはありませんが、メガバンクの一部と信託銀行の一部は、一般のサラリーマンの方にも、収益還元で計算した算式で融資しております。 これは簡単にいえば、物件から上がる収益が十分で […]
収益還元法での計算方式は、概ね次のようなものです。 まず、バランスシートと同じように、T字を引きます。 左側には、家賃の金額の80％を記入します。 先の例でいえば、2,488×0.8＝1,990万円です。 これは「空室率 […]
次に元利金返済ですが、これは物件の構造によって違います。 RCですと、融資期間は47年、重量鉄骨ですと融資期間は35年、軽量鉄骨または木造ですと22年を最大とし（これは、各金融機関で微妙に期間が異なります）、これから築後 […]
