0120-528-083【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 店舗・事務所混在型の場合 建物の１階、２階に店舗や事務所が入っている場合がありますよね。 その場合には、建物の延べ床面積のうち、店舗・事務所の面積が1/4以下でなければ、収益 […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 管轄の問題 収益還元法が使えるのは、当然、収益性のある不動産ということになります。 ところが、今後の日本は収益力があるエリアと、そうでないエリアに二極化していきます。 地方の […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 小規模共同住宅 １棟あたり４戸以下の小さい共同住宅（銀行によっては６戸以下）や、区分所有には融資しません。 区分や小規模共同住宅物件は、空室になった場合に、他の部屋の家賃から […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件１ さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、あるメガバンクでは、RCですと10年毎に坪単価60万円×延べ床の4％を修繕に当てると仮定して、そ […]
【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件 その他の条件２ 今回の算式にあてはまる限りにおいて、物件はサラリーマンの方でも、数棟は取得可能ですし、僕の所でも１億円前後の物件は、サラリーマンの方でも、何の問題もなく融資が […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情１ 独身 独身の場合には、融資の審査に当たって不利になります。 基本的には、配偶者か両親が保証人になることが想定されますが、両親の場合には、年齢の問題があ […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情２ 住宅ローンがある場合 本来、収益を生む投資に使うべき与信枠を、一円も収益を生むことが無い住宅の取得に使い、多額のローン負債を抱え込んでしまうわけですか […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情３ 住宅ローンはマイナス要因 木造住宅は、法定耐用年数で考えた場合でも、22年で価値は10％の残存価格になってしまいますが、通常住宅ローンは35年です。 […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情４ 年金生活者の場合 年金生活者の場合でも、無収入ではない訳ですから「絶対に融資が無理」というわけではありません。 必要最低限の二百数十万円が、生活費とし […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情５ 海外駐在中の場合 海外駐在中など、住民票が日本にない場合には、銀行は融資しません。 職業 公務員などの安定した職業の場合には、融資の審査の上で非常に有 […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情６ 銀行との取引 銀行は、1Fのカウンターでお金を預けたり、支払いをしたりという人々はゴミ客としか思ってません。銀行との取引とはあくまでも融資取引のことで […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情７ 区分をいくつも所有している場合 区分を所有している場合には、そのキャッシュフローも見ていくことになります。 そこでキャッシュフローがマイナスの場合には […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情８ 融資対象となるエリア 地域的な特殊事情としては、大阪は大抵の場合は、容積率オーバーの物件が非常に多く、メガバンクは収益還元法どころか、違法性の程度によ […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情９ キャッシュフロー もちろん、キャッシュフローは、全期間黒字になることが前提となります。 そのような成長局面においては、B/Sの内容は最悪のものになるで […]
【第45回】でお話した与信で考慮される事情について 考慮される事情10 レバレッジ よく資産三分法とか言われる方がいますが、安定性を求めた分散投資は、資産数十億になってからでも間に合います。 成長性を旨として、資産を急拡 […]
さて、そんなこんなで何とか融資を引き出しても「どうしても少しお金が足りない」という場合がありますよね。そんな場合の対策をいくつか紹介しておきます。 自宅を共同担保にする もし、自宅の住宅ローン返済がある程度進んでいて、担 […]
不動産取得税 不動産取得税は、所有権移転の登記をしてから、大体４〜６ヶ月後くらいに来ます。購入時には、必要ないです。 売主融資 これも実際に、僕のところのお客さんであったケースなんですが、買主があと500万円だけ、現金が […]
公的資金など これも実際に、通販大家さんのお客さんであったケースなんですが「事業に使うために、手元にいくらか残しておきたい」というケースで、数百万円が不足していました。 そこで、手持ちの現金は、不動産の諸費用に当ててもら […]
消費税は基本的には （仮受け消費税）－（仮払い消費税）＝納付消費税です。 そうすると、ビルの場合は、家賃に消費税がかかりますので（仮受け消費税）、物件取得の際の仮払い消費税から、仮受け消費税（この場合には、すぐに決算を閉 […]
プロパンガス これは、積極的に資金を捻出する方法というよりは、余計な出費を抑制するための方法ですが、物件を取得した時に都市ガスでしたら、これをプロパンガスに取替えれば、給湯器は無料で新品に交換してくれます。 プロパンガス […]
