第25回：区分所有は土地ではなくコンクリートの塊を買っているのと同じ

戸建て業者は、用地取得にあたっては、坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てる時には、坪単価の代わりに「一種あたり単価」というものを使って、容積率100％あたりの価格に引きなおして投資判断をします。

例えば、容積率が600％で坪単価が300万円でしたら300÷6で一種50万円となります。

簡単に言えば、土地の価値が６倍に薄められるわけです。

このようにして、なるべく延床面積あたりの土地の取得コストを落としてマンションが作られますので、マンションの場合には土地の持分と建物の割合でいくと、大部分が建物の値段となります。

そして、土地は減価することがありませんが、建物は減価し続けます。

ですから、基本的に区分所有は、いつの時点で購入してもその価値は下がりつづけるわけです。

そして、その下がりつづけるスピードが、借入金の返済スピードを上回る場合には、いつの時点をとってもオーバーローン状態になります。

ですから、そこから抜け出そうとすれば、いつも損失が発生します。