金森重樹の不動産投資コラム 第7章:物件の選び方の一覧

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一棟買い物件(マンション、アパート)の選び方。レントロール(貸借状況一覧表)から分かること。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第7章(第118回から142回)のインデックスです。

一棟もの(一棟売り)の投資が、区分所有への投資と違う所は、物件の管理について、自分自身で意思決定できるという点です。 よく「物件は管理で買え」という言葉を真に受けている方がいますが、それは区分所有を買う時の話です。または […]

区分所有の場合は、自分の一存でマンション管理業者を替えることができませんし、投資用に購入した物件が、ワンルームだけでなくファミリータイプなど、実需系と混在している場合には、当然管理に対する意識の違いがあります。 1Rを投 […]

でも、よく考えてみてください。 仮に、管理が悪い物件があったとして、もしかしたら管理が悪くなったのは、それほど昔のことではないかもしれません。 売主がデフォルトを起こして、競売に掛けられそうになったのは、ここ1年ほどの間 […]

管理が悪い物件であっても、躯体が痛んでないのであれば、安く買い叩いて、リフォームなどの手を入れると同時に、マンション管理業者を変えるなどして清掃の徹底をすれば、見違えるほど価値が上がります。 管理が良くてピカピカの物件は […]

そんなものあるわけ無いでしょ。 もともと、日本の不動産オーナーは、物件を売却する気持ちなど、これっぽっちもなくて、不本意ながら売るケースが大部分ですので、いちいち運用履歴など付けてません。 ですから、リフォームの部分は、 […]

空室だらけの物件には、サラリーマン投資家は手を出しません。まして「全空きの物件」と聞けば逃げ出してしまうことは、間違い無いでしょう。 でも、空室だらけの物件の中には、面白い物件も含まれています。 まず、空室になっている理 […]

しかし、空室になっている理由が下記の場合は、恐れることはありません。 洗濯機置き場が室外、ユニットバス、畳の部屋など (リフォームによっては、顧客ニーズに合わせられる可能性がある) 任意売却などで、売主が募集活動を一切行 […]

実際、売りに出している物件は、大抵の場合、売主が募集活動をおざなりにしているケースが多いです。 また、任意売却になっている物件は、どんなに売主が一生懸命募集を掛けても、結局は銀行に持っていかれるだけなので、誰が馬鹿馬鹿し […]

尚、空室がある物件を買う場合には、入居者の募集タイミングを見る必要があります。 当たり前の話ですが、家賃というのは同じ部屋でも一年中同じではありません。 9月の人事異動の季節とか、12〜3月の新入学、転勤の季節とかには、 […]

「駅から遠いから敬遠する」というのも、正しくありません。 東京都心部の方には、想像がつかないかもしれませんが、東京でも郊外、埼玉などにちょっと出ると、完全に車社会だったりします。 僕は自宅が六本木なものですから、東京の人 […]

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