金森重樹の不動産投資コラム 第７章：物件の選び方の一覧

一棟もの（一棟売り）の投資が、区分所有への投資と違う所は、物件の管理について、自分自身で意思決定できるという点です。 よく「物件は管理で買え」という言葉を真に受けている方がいますが、それは区分所有を買う時の話です。または […]

区分所有の場合は、自分の一存でマンション管理業者を替えることができませんし、投資用に購入した物件が、ワンルームだけでなくファミリータイプなど、実需系と混在している場合には、当然管理に対する意識の違いがあります。 1Rを投 […]

でも、よく考えてみてください。 仮に、管理が悪い物件があったとして、もしかしたら管理が悪くなったのは、それほど昔のことではないかもしれません。 売主がデフォルトを起こして、競売に掛けられそうになったのは、ここ１年ほどの間 […]

管理が悪い物件であっても、躯体が痛んでないのであれば、安く買い叩いて、リフォームなどの手を入れると同時に、マンション管理業者を変えるなどして清掃の徹底をすれば、見違えるほど価値が上がります。 管理が良くてピカピカの物件は […]

そんなものあるわけ無いでしょ。 もともと、日本の不動産オーナーは、物件を売却する気持ちなど、これっぽっちもなくて、不本意ながら売るケースが大部分ですので、いちいち運用履歴など付けてません。 ですから、リフォームの部分は、 […]

空室だらけの物件には、サラリーマン投資家は手を出しません。まして「全空きの物件」と聞けば逃げ出してしまうことは、間違い無いでしょう。 でも、空室だらけの物件の中には、面白い物件も含まれています。 まず、空室になっている理 […]

しかし、空室になっている理由が下記の場合は、恐れることはありません。 洗濯機置き場が室外、ユニットバス、畳の部屋など （リフォームによっては、顧客ニーズに合わせられる可能性がある） 任意売却などで、売主が募集活動を一切行 […]

実際、売りに出している物件は、大抵の場合、売主が募集活動をおざなりにしているケースが多いです。 また、任意売却になっている物件は、どんなに売主が一生懸命募集を掛けても、結局は銀行に持っていかれるだけなので、誰が馬鹿馬鹿し […]

尚、空室がある物件を買う場合には、入居者の募集タイミングを見る必要があります。 当たり前の話ですが、家賃というのは同じ部屋でも一年中同じではありません。 ９月の人事異動の季節とか、12〜３月の新入学、転勤の季節とかには、 […]

「駅から遠いから敬遠する」というのも、正しくありません。 東京都心部の方には、想像がつかないかもしれませんが、東京でも郊外、埼玉などにちょっと出ると、完全に車社会だったりします。 僕は自宅が六本木なものですから、東京の人 […]

実際、僕が通販大家さんのメルマガ会員の方に販売した「駅から２キロの郊外の物件」があります。 物件が任意売却で、半年もごたついていた間に、募集活動を一切していなかったため入居者が出ていって、購入時に３室空きだったものが、リ […]

一般常識からすれば、駅から10分を超える物件は、入居者募集に苦戦するため、取り組むべきではないでしょうし、ワンルームや1DKでは、駅から遠い物件は、致命傷になる可能性がありますが、物件特性によって近くに大学がある、大きな […]

レントロール（賃貸状況一覧）が、教えてくれることは色々あります。 例えば、契約開始日。 古くから入居している方の賃料が、高いままである一方で、最近契約されたものは、空室を埋めるために安く出しているケースがあります。 極端 […]

「入居者が外国人である」「同居人がいる」、その他の理由で賃料が異常値を示している可能性があります。 その場合には、その入居者が抜けると賃料が一気に下がりますので、その理由を把握しておく必要があります。 新築から築年数が経 […]

利回りが高い物件であっても、部屋が15m2など、異常に狭い物件があります。この場合には「その沿線で、それくらいの面積で、きちんと入居者が付いているかどうか」を調べる必要があります。 一時的に、何らかの理由で、狭い部屋に入 […]

売主が、物件を満室にして売りやすくするために、自分の関連の親族、自分の関連会社の人間、従業員を物件に詰めているケースがあります。 このような場合には、物件の売買が成立した途端に「一人抜け、二人抜け」というようにして、あっ […]

生活保護者の方が、まじめに部屋を借りている場合には、きちんと役所からお金が振り込まれてきますので、何ら問題はありませんが、生活保護者を食い物にするために、NPOなどの皮を被って、生活保護者の入居斡旋をしているケースがあり […]

一階に店舗・事務所が入っている場合には、利回りが高いからと浮かれていては危険です。 物件によっては、賃料全体に占める店舗・事務所部分の賃料の割合が60％を超えるものもありますが、そのような物件の場合には、店舗・事務所が抜 […]

成約賃料を具体的に調べる方法はありませんが、募集賃料については、財団法人日本賃貸住宅管理協会の運営するJPM賃貸ひろばというサイトで調査可能です。 http://jpm.jp/ このJPM賃貸ひろばでは、価格帯別、間取別 […]

競売に業者以外の一般の人間が、参加するようになってこの方、落札価格が高騰して、以前のようにはうまみがなくなってしまいました。 それで任意売却に淡い幻想を抱く方がいるのですが、銀行も、少しでも融資残高を回収しようとするので […]