金森重樹の不動産投資コラム 第3章:不動産投資のノウハウの一覧

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区分所有への投資(ワンルーム投資)のリスクと収益還元エリアについて。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第3章(第17回から35回)のインデックスです。

大阪では…と言うと、検査済み証がない物件が大半なので、収益還元法どころか、融資不適格物件として都銀の融資対象から外れる場合があります。 そうなってくると、オリックス信託などに融資の打診をすることになりますが、その場合でも […]

通販大家さんのお客さんで、群馬在住の方がいるのですが、最初に某都銀の群馬の支店で口座を開いたために(当時は収益還元エリア外でした)、埼玉(収益還元エリアです)の物件を取得しようと群馬の支店に持ち込んだ際に、収益還元での担 […]

仮に、これをクリアしようとすると、例えば「事業所があるといえる程度の規模の一棟もの(一棟売り)の不動産を所有している(通常は5棟10室の基準でOKです)」とか、法人ですと「投資対象エリアに、支店登記をする(地方在住の方で […]

テレビやインターネットで、情報が日本全国を駆け巡るようになってから、日本人にはある種の幻想のようなものが生じてしまったのではないかと思います。 それは「テレビやインターネットに載っている事柄は、日本全国一律である」という […]

500万貸すも2億貸すも手間は同じ

2億円(支店長決済の金額は銀行によって違いますが)を超えると、支店長決済が出来なくて本店決済になるため手間が変わってきますが、基本的に担当者は、融資を出したがっていますので、2億円まででしたら、融資金額が大きいほうが力が […]

500万貸すも2億貸すも手間は同じ

投資初心者の方に有りがちな、大きな勘違いに「借りる額が少なければ、融資が通りやすいのではないか」というものがあります。 はっきり言って、銀行の融資担当者は、日々めちゃくちゃ沢山の物件の審査にあたって多忙です。(僕が夜10 […]

そして、最後に区分所有の最大のバカバカしさは、たかだか1,500万円程度の投資のために、物件の資料を取り寄せたり、詳細内容を検討したり、銀行の融資の打診をしたり、契約したり、その他、物件取得に膨大な取引コストが掛かるとい […]

区分所有の建物が老朽化してきた場合には、建替えの問題が発生してきますが、建替えは、所有者および議決権の各4/5以上の多数の賛成がないと決議できません。 しかし、建替えに伴う負担金の支払い能力が無い方がいる場合は、決議の調 […]

新築を建てたことがある方は、お分かりになると思いますが、新築で利回りを出そうとしますと、一番のネックになるのが土地の価格です。 建物は例えばRCですと坪単価60万円など、大体値段が決まっていますが、土地の値段は物件によっ […]

ある収益還元法の融資をとっているメガバンクは、総戸数4戸以下の物件には、収益還元法による融資はしません。 収益還元法が使えず、積算法による融資のため、投資金額が少額であるにもかかわらず意外に多くの自己資金が必要とされます […]

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