金森重樹の不動産投資コラム 第3章:不動産投資のノウハウの一覧

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区分所有への投資(ワンルーム投資)のリスクと収益還元エリアについて。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第3章(第17回から35回)のインデックスです。

最近またぞろサラリーマンが、区分所有への投資(ワンルーム投資)をやっていますね 「怖いもの知らずで、よくやるな〜」と、傍からみて心配になります。 実際、通販大家さんにも沢山の方が、ワンルーム投資に失敗して、損切りの相談に […]

区分所有は、満室になれば入居率100%で、空室になれば入居率0%というものですよね。 ですから、一旦空室になれば、元利金の返済、その他の費用は、自分の働いた給料から持ち出しになります。 中間の入居率50%などあり得ないわ […]

銀行が、区分所有に対する融資に消極的なのは、最終的に自分が働いた給料で補填することを当てにしなければならないようでは、デフォルトのリスクが非常に高いからです。 このように区分所有は、空室リスクが高いため、新築ワンルームマ […]

区分所有がホントに儲かるんだったら、わざわざ広告費をかけて、折り込みチラシ入れて宣伝しないでも売れます。あるいは、自社で保有して回していきます。 実際には、新築の区分所有の場合には、広告費、営業員の経費にデベロッパーの利 […]

実需系の所有者と、投資系の所有者が、1棟の中に混在している場合には、コストの掛かる大規模修繕についての考え方には温度差があり、意見調整が難航する可能性があります。 管理費にも同じ事があてはまり、管理費を安く設定している所 […]

区分投資用のマンションは、デベロッパーが戸数を増やして稼ぐために20平米を切っていたり、ユニットバスだったり、室内洗濯機置き場がなかったりして、古くなった場合に、空室を埋めるのに苦戦する場合が多いです。 そして、一棟まる […]

区分投資では、所得税・住民税の節税はできません。 正確にいうと、初年度だけは取得に関する経費がかかりますので、不動産所得は赤字になり所得税・住民税の節税にはなりますが、2年目以降は、区分投資は黒字になるわけで、これが赤字 […]

仮に、ワンルームマンションの新築を購入して、10年で価格が新築時の60%になったとします。 そうすると、1年あたりのキャピタルロスは4%ですよね。 仮にネットのインカムゲインが年間3%であったとしても、それはインカムなど […]

戸建て業者は、用地取得にあたっては、坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てる時には、坪単価の代わりに「一種あたり単価」というものを使って、容積率100%あたりの価格に引きなおして投資判断をします。 例えば、容 […]

ある収益還元法の融資をとっているメガバンクは、総戸数4戸以下の物件には、収益還元法による融資はしません。 収益還元法が使えず、積算法による融資のため、投資金額が少額であるにもかかわらず意外に多くの自己資金が必要とされます […]

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