第20回：儲かるんだったら広告やりません1「区分所有の諸費用と利回り」

区分所有がホントに儲かるんだったら、わざわざ広告費をかけて、折り込みチラシ入れて宣伝しないでも売れます。あるいは、自社で保有して回していきます。

実際には、新築の区分所有の場合には、広告費、営業員の経費にデベロッパーの利益が乗っかった金額で販売されますので、購入した瞬間に最低でも２〜３割は値下がりします。

折り込みチラシなどを見ると、利回りの中に管理費、修繕積立金などをいれたグロスの利回りで表示されています。
そこから実際には、入金の管理費として５％が引かれます。

さらに、意図的に固定資産税・都市計画税を、利回りのシュミレーションから除いているケースがありますが、これも引かれることになります。

そして、購入時には不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬、火災保険寮、売買契約印紙がかかります。

また、修繕積立金についても、利回りをよく見せるために充分に摘みたてられていないケースも多いです。

そうなると、大規模修繕の際には、積立金不足が生じてしまい、別途費用がかかる可能性が大です。