金森重樹の不動産投資コラム 第6章:エリアマーケティングの一覧

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東京、大阪物件エリアのイメージに拘るリスク。人口動態、将来人口推計など。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第6章(第98回から117回)のインデックスです。

通販大家さんには、東京至上主義とでもいう、何が何でも東京に拘った方から、よく問い合わせがあります。 「東京の物件だったら、空室リスクが無いから」 「東京だったら、これからも人口が減らないから」 などなど、色々な理由で東京 […]

バブル崩壊と長期の地価下落を経て、収益不動産の価格は、その収益力をベースとした収益還元法によって、理論的に形成されていく方向へと動き始めました。 となってくると、その収益力を決定する要因の一つとして(当然、それ以外の個別 […]

国勢調査(5年毎)[総務省] 外国人も含めて、調査時に日本に居住する全ての人を対象に、人口、世帯に関し、男女、年齢、国籍、就業状態、仕事の種類、世帯員の数などを調べる国の最も基本的かつ規模の大きな調査です。 人口推計(国 […]

小地域簡易将来人口推計システムというものがあります。 これは、ユーザーの設定した将来の出生率に基づいて、最長2100年(平成112年)までの人口構造を簡易に推計するシミュレーションシステムで、市区町村などの小地域の将来人 […]

家賃に名前は書いていません。 「これは、表参道で採れた家賃の1万円です」「これは、浦和で採れた1万円です」など、産地によって、価値が違うなんてことはあり得ません。 お金はどこから産出されたものであってもお金です。 「東京 […]

さて、道具が揃ったところで、道具を少し使ってみましょう。 昔、小学生の頃の社会の時間に、大阪は日本で二番目に人口が多い都道府県だと習った記憶があります。本当でしょうか? まず、平成17年3月31日時点の住民基本台帳による […]

次に、国立社会保障・人口問題研究所の平成14年3月推計の都道府県の将来推計人口を見てみますと、2010年の段階での神奈川県の人口は8,817千人、大阪府の人口は8,673千人となっています。 近いうちに、大阪府と神奈川県 […]

「名古屋は景気がいい」などというのも、ごく短期的な現象で、将来的には実に16.3%も人口が減少してしまいます。 イメージ先行での不動産投資が如何に危険か、お分かりだと思います。 人口が10%を超えて減少するということは、 […]

「2005年は、出生率が想定される最も低い水準で推移している」とした場合(これを低位推計といいます)、人口が減少し始める始まりの年になります。 日本の人口は、まさにこれからどんどん減少を始めるのです。 当然ながら、このこ […]

国立社会保障・人口問題研究所は、日本の将来人口について3シナリオを描いています。 出生率の推移の水準を高いもの、中くらいのもの、低いものとして描いたシナリオがそれぞれ「高位推計」「中位推計」「低位推計」と呼ばれるものです […]

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