金森重樹の不動産投資コラム 第6章:エリアマーケティングの一覧

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東京、大阪物件エリアのイメージに拘るリスク。人口動態、将来人口推計など。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第6章(第98回から117回)のインデックスです。

では、今後のファンドの動きはどのようになっていくのでしょうか。 空井さん 個人的な見解としては、ファンドバブルは、今後5年以内の金利上昇局面で弾け、わずかな勝ち組のファンドが、多数の負け組のファンドをM&Aしてい […]

ファンドが取得した物件には、どんな出口があるんですか? 空井さん よくあるファンドのパターンは、とにかく金余りの現在の状況に任せて、まず私募ファンドで買い、ある程度アセットが積み上がったところで、J-REIT成りというパ […]

ここまで日本の人口動態について見てきたのですが、ここのところの地価上昇について一役買っているファンドの動きについて、外資系ファンドでアセットマネージャーをしている空井さんに説明してもらいました。 空井さん 最近は物件の取 […]

ある物件は、駅からバスで15分の更地であったため、あまり見向きもされずに長期間レインズで棚晒しの状態にありました。 僕が現地に見に行ってみると、実はその土地は、国立大学の正門から僅か2分の位置にあり、大学から最寄駅までは […]

これまで提示してきた数字はあくまでも、その物件が置かれた外部環境のことで、当然、物件固有の力で人口が減少するエリアでも、満室経営が出来る場合もあるでしょうし、管理の状態などによっては需要が多いエリアでも空室、賃料下落など […]

ご自身が不動産投資をされる場合、物件の所在市町村の将来の人口を簡単に推計する方法があります。 下記サイトの人口問題関係→将来推計人口データベース→小地域簡易将来人口推計システムをクリックすると、その市町村の大雑把な将来人 […]

全国の主要都市を同じく2000年を100とした場合で見てみますと、意外な結果が出てきます。 まず、北海道全体では、人口は大幅な減少を見せますが、札幌は人口が増加しています。 東京都全体では、人口は増加しているのですが、東 […]

県別に絞り込んでみると、日本全体で人口が減少するといっても、減少の度合いには、ばらつきがあるわけでして、次に都道府県別に人口がどのように減少していくか見てみましょう。 より、減少の程度の少ないエリアで不動産投資をして、空 […]

しかし本来、物の価格は、基本的には需給によって定まるものであり、不動産の賃料もその例外ではありません。 賃貸需要が多いにもかかわらず、物件の供給が少なければ賃料相場は高止まりするでしょうし、逆に賃貸需要が少ないにもかかわ […]

つまり「低位推計」〜「高位推計」までいずれのシナリオに立った場合であっても、日本の人口はあと数年内には確実に減少の過程に入るわけです。 ただし、日本全体の人口が減少するからといって、日本全土に亘って人口が均一的に減少して […]

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