第99回：東京の物件に拘る理由はない2「人口動態」

バブル崩壊と長期の地価下落を経て、収益不動産の価格は、その収益力をベースとした収益還元法によって、理論的に形成されていく方向へと動き始めました。

となってくると、その収益力を決定する要因の一つとして（当然、それ以外の個別要因もありますが）、そのエリアの人口動態を見ることによって、需給関係を考えることが必要になると思います。

何の根拠も無く「東京の物件だったら、空室リスクがないから」とか「東京だったら、これからも人口が減らないから」と言っているようでは、破滅の道を辿ることになります。

東京よりも空室リスクが低かったり、人口が増加するエリアを理論的に考えようとしていないからです。

バブルの時代のように、日本全体の地価が上昇するような状況は、今後の日本においては、あり得ません。

収益力の有り無しに応じて、勝ち組の土地と負け組の土地に二極化していきます。

ですから「東京に不動産を持っていれば安全」という時代ではないのです。

仮に東京の物件の空室リスクが少なく、人口が減少しないとしても「理論価格以上に不動産の価格が割高になっていれば、投資すべきではない」ということです。

エリアにおける人口動態を考える前提として、人口動態を探るための道具を少し紹介しておきます。

マーケティングの世界では常識ですが、不動産投資の本では、殆ど紹介されていないようですので……