第93回：修繕費用が大きくかかってもいいのでしょうか？

利回り星人の希望する高利回りの物件は、通常築年数のかなり経った物件が多いですが、そのような物件は、小規模修繕では対応できず、買ってすぐに大規模修繕で資金がかかると思うのですが、利回り星人は、追加投資は一切考えず、購入時の金額を分母として利回りを考えるので、そのような物件であっても、利回りが高ければ投資をするのでしょうか？

特に、区分所有の中には、長期修繕計画もいい加減で、いざ大規模修繕をする際には、多額の一時金が必要になってくるものもあります。

もしかしたら、その区分所有は、所有者間の修繕についての合意が得られず、所有者がマンションがスラム化する前に叩き売って逃げ出すために、高利回りで売りに出したものかもしれません。

そうすると、今後は「修繕積立金が大幅に引き上げられるか、多額の一時金が徴収されるか？」いずれにしても、今の高利回りは維持できなくなるでしょう。

不動産を購入する場合には、初期の取得額ばかりに目を奪われがちですが、不動産投資における用地取得からはじまって、解体・廃棄処分までの全てのコスト（LCC＝ライフサイクルコスト）の内で、物件の運用管理に掛かる費用は、物件建設の費用の何倍にもなります。

給湯器・エアコン・エレベーターなどは、その間に何度も取り替えることになります。

投資物権取得にあたっては、初期投資額のみならず、運用管理費についても注意する必要があります。