第44回：収益還元法9「古い物件、外国人入居者など」

【第40回】でお話した収益還元法の計算の条件

その他の条件１

さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、あるメガバンクでは、RCですと10年毎に坪単価60万円×延べ床の4％を修繕に当てると仮定して、その上でキャッシュフローが回るかどうかを検討します。

特殊な例では、物件の半分以上の入居者が外国人だったケースで、日本人入居者の募集がやりにくく、空室リスクがあるという理由で、利回りがネットで12％以上あるにも関わらず、NGになったケースもありました。

また、収益還元法が使えるだけの賃料相場がないエリア、駅から遠いエリア、その他一定のエリアにおいては、上記すべての要件を満たす場合でも収益還元法が使えない場合があります。

これは、銀行が利用している大手賃貸会社の賃料評価のシステムに、データが蓄積されておらず、収益力が評価できないからです。