第95回：借地権の物件でもいいのでしょうか？

利回り星人の希望する高利回りの物件は、借地権のものでもいいのでしょうか？

賃借権の場合には、土地に対して担保の設定が出来ないため、通常は融資がつきにくいですが、大丈夫でしょうか？

尚、ついでながら、物件概要を見ていると、旧法賃借権の場合には借地期間と書かれています。この場合、借地期間が満了したら、土地を返さなければならないと誤解している方がいますが、旧法賃借権の場合には、地主に正当事由が無い限り、期間満了後も自動更新してそのまま土地を使いつづけられます。但し、旧法賃借権の物件を譲渡する場合には、借地権価額の5％〜10％程度の承諾料を支払う必要があります。

余談ですが、定期借地権の収益物件は、市場には殆ど出ていませんが、仮に出てきたとしても一定期間が来れば土地を返さなければならないものです。

これまでの不動産投資では、建物は減価するもの、土地は減価しないものと考えれば足りていたのが「土地の借地権も、期間の経過に応じて減価するもの」と考える必要がありますので「キャピタルロスが必ず発生する」との前提の下で、出口での売却価額を計算しなければなりません。

とすると、旧法賃借権の場合と同一条件と仮定した場合には、より高い期待利回りが必要とされることになりますね。