第70回：木造は金がある人間が買うもの6「DSCR」

投資用の不動産を、インターネットなどで探す際に、価格帯で探す人間がいますが、法定耐用年数の違いによるローンの付き易さの違いについて、全く理解していないと言わざるを得ません。

RC構造が47年、鉄骨が34年、木造が22年の法定耐用年数である以上は、

木造＞鉄骨＞RCの順番に、自己資金が必要となってきます。

RCは返済期間が長くとれるので、借入金額を大きくしても充分キャッシュフローが回っていくのに対して、木造物件は返済期間が短くなるため、キャッシュフローが回らず、相当な自己資金が必要になってくるという計算です。

また、相当な自己資金なく木造投資を行えば、DSCR（debt service coverage ratio＝借入償還余裕率）が低くなってしまい、ちょっとした空室でも、デフォルトの危険性が高くなってしまいます。

＊DSCR（借入償還余裕率）＝NOT（純営業収益）÷借入金元利返済額

銀行は一般的に「DSCRが1.2以上の物件」でないと、融資しません。