第84回：DSCR（NOI÷元利金返済額=借入償還余裕率）

破綻しないように、常にDSCR（NOI÷元利金返済額＝借入償還余裕率）をモニタリングしていく必要があります。

マシンを高速でドリフトさせながら、カーブを曲がるようなものですから、一歩間違えばガードレールに激突してあの世への旅となります。

仮に投資額２億円を期間30年、金利３％で全額借入金で資金調達し（LTV＝100％）、NOI（家賃収入－不動産管理などの費用、利息、減価償却費は差し引き前）が８％だとすると、NOIが1,600万円、年間の元利金返済額は、1,011万円となります。

その場合、DSCR＝1,600÷1,011＝1.58となります。

格付け機関の投資適格レベルの最低限のDSCRが、通常1.6程度なので、見た目ほど危険ではないと言えます。

格付けはDSCRだけでなく、LTVとの関係で決まりますので、実際にはLTV＝100％の場合に投資適格ということはできませんが……

このDSCRの値が１より小さくなれば、借入金が返済できなくなり破綻します。

銀行は通常、LTV1.2以下だと融資しません。