第24回：区分所有はいつの時点で購入しても下がりつづけます

仮に、ワンルームマンションの新築を購入して、10年で価格が新築時の60％になったとします。

そうすると、１年あたりのキャピタルロスは４％ですよね。

仮にネットのインカムゲインが年間３％であったとしても、それはインカムなどではなくキャピタルロスの分を食っているだけで、差額分の１％だけ毎年損失が発生しているわけです。（実際には、インカムゲインには所得税、住民税などが掛かりますし、社会保険料も上がりますので、損失は１％以上になりますが…）

そんな投資なら「何もしないほうが良かった」ということになります。

よく、ワンルーム投資業者の営業員が「銀行金利が１％以下の時代に、５％の高利回りが期待できます」等とセールストークをしますが、馬鹿を言ってもらっては困ります。

その１％以下の金利は、元本が目減りしないでの金利ですよね。

これに対して、５％の利回りというのは、元本が減りつづけることを前提とした投資です。

元本が減りつづけるものと、元本が戻ってくるものとを同一の利率で比較することは、前提からして間違っています。

土地付きの一棟もの（一棟売り）中古マンションですと、土地値近辺で最低限下げ止まりますが、区分所有の場合にはそれがありません。

例外的に、もし、持分割合と同額の土地値で購入できる区分所有があれば、それは買いだと思いますが、そのような物件に出会うことはほとんどないでしょう。