0120-528-083そこで、数億円の資産規模になって、ある程度自己資金が溜まってきた段階で、木造をキャッシュ買いすれば、他に自己資金を投入できなくなるために、資産規模の拡大には一時的にブレーキを踏むことになりますが、築年数が経った木造の場合 […]
僕がこの章で述べた投資手法は、必ずしも最適な投資手法ではありません。 それどころか、金利の影響を受けやすく、成長性に重点を置いているため、安定性に掛ける面があります。 この章で述べた投資手法は、あくまでも、自己資金を持た […]
これまで述べてきた投資手法は、少ない自己資金でレバレッジを最大限に効かせて、LTV（loan to value＝借入金比率）を100％とするわけですから、正のレバレッジが効いている間、資産は急速に拡大することになります。 […]
破綻しないように、常にDSCR（NOI÷元利金返済額＝借入償還余裕率）をモニタリングしていく必要があります。 マシンを高速でドリフトさせながら、カーブを曲がるようなものですから、一歩間違えばガードレールに激突してあの世へ […]
不動産の投資判断に当たっては、マイソクなどの物件の図面に表示されている表面利回りは、何の意味も持ちません。 純営業収益（NOI）を把握していかないと、地獄を見ることになります。 グロスの収入から、固定資産税、都市計画税、 […]
NOIは、あくまでも投資の意思決定上の概念であって、税務上の概念とは異なります。 利回りを見る時には、キャップレートというものを使います。 キャップレート（総合還元利回り）＝NOI÷総投資額 この分母に使われる総投資額に […]
不動産投資にあたって、デフォルトを起こさないように考えていくには、LTVとDSCRを中心にして、投資判断をしていく必要がありますね。 あとは、各人の自己資金とリスク選好の度合いによります。 以上の投資手法に従って、投資し […]
通販大家さんには、時々利回り星人が来ます。 「高利回りの物件をくれ。高利回りの物件をくれ。」と叫ぶだけで、他の投資基準は一切ありません。 時間軸の観念は無いのでしょうか？ 利回りといっても、その時点での時間軸を全く考慮し […]
区分所有では有りがちな話だと思いますが、仮に600万円の価額で、月の家賃が５万円の物件だとしますと、年間の家賃収入は60万円、グロス利回りで10％ですよね。 でも、もしこの物件が、管理費１万円、修繕積立金5,000円だと […]
第七章「物件の選び方」の「レントロールから分かること」でも述べますが、家賃相場は、高利回りの物件の場合には、現状の相場を反映していないケースがあります。 極端な話、利回り星人を騙そうと思えば簡単です。 自分の身内を入居者 […]
実際にあった例で、駅から徒歩１分で、利回り10％の物件がありました。 この物件は、土地区画整理事業の区域内にあり、将来的には建物が取り壊される可能性があるため、銀行の融資が一切つかない物件でした。 そのため、２億円近い現 […]
千葉の物件などの場合には、未だに大きなキャピタルロスが毎年発生し、地価の下落が止まらないばかりか、今後人口が急速に減少していくエリアも多いです。 また、物件によっては、区分所有のように古くなると流動性に乏しく、売却の際に […]
利回り星人の希望する高利回りの物件は、通常築年数のかなり経った物件が多いですが、そのような物件は、小規模修繕では対応できず、買ってすぐに大規模修繕で資金がかかると思うのですが、利回り星人は、追加投資は一切考えず、購入時の […]
利回り星人の希望する高利回りの物件には、築年数のかなり経った物件が多いですが、阪神第震災でも、昭和56年以前の建物は、それ以後に建てられた物件の被害が最小限に抑えられたのとは対照的に、大規模な被害を受けています。 今度地 […]
利回り星人の希望する高利回りの物件は、借地権のものでもいいのでしょうか？ 賃借権の場合には、土地に対して担保の設定が出来ないため、通常は融資がつきにくいですが、大丈夫でしょうか？ 尚、ついでながら、物件概要を見ていると、 […]
利回り星人の希望する年間利回りが15％の物件がありました。 でも、空室率50％で今後も埋まる見込みはないのですが、このような物件でもいいのでしょうか？
以上、述べてきたことで「利回りに拘ることが、如何に愚かなことなのか」について、お分かりになったと思います。 利回りというのは、本来リスクプレミアム（リスクに対するリターンの増加分）です。 利回りが高ければ、それに越したこ […]
通販大家さんには、東京至上主義とでもいう、何が何でも東京に拘った方から、よく問い合わせがあります。 「東京の物件だったら、空室リスクが無いから」 「東京だったら、これからも人口が減らないから」 などなど、色々な理由で東京 […]
バブル崩壊と長期の地価下落を経て、収益不動産の価格は、その収益力をベースとした収益還元法によって、理論的に形成されていく方向へと動き始めました。 となってくると、その収益力を決定する要因の一つとして（当然、それ以外の個別 […]
国勢調査（５年毎）［総務省］ 外国人も含めて、調査時に日本に居住する全ての人を対象に、人口、世帯に関し、男女、年齢、国籍、就業状態、仕事の種類、世帯員の数などを調べる国の最も基本的かつ規模の大きな調査です。 人口推計（国 […]
