金森重樹の不動産投資コラム 第5章:RCはアクセル、木造はブレーキの一覧

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木造物件のリスク、RCとの比較。法定耐用年数と減価償却費など。
金森重樹の現物不動産投資!辛口「不動産投資コラム」第5章(第65回から97回)のインデックスです。

第三章で「区分なんかやってどうすんの?」と題して、区分所有に対して投資することの危険性をお話しました。 そして、僕が「区分投資が危険だ」と話すと、自己資金があまりなくて、不動産投資を始める方の中には、総戸数5〜6戸、金額 […]

前回の内容【第65回】木造は金がある人間が買うもの1、木造の中古物件が理解できない方のために、具体例をあげて説明していきます。 第四章【第40回】収益還元法5、融資可能年数と元利金返済でも書きましたが、木造物件の法定耐用 […]

とし、この木造物件を購入するために、必要な自己資金を計算してみると 5,000-1,350=3,650万円に、諸費用分7%の350万円を加えて、 実に4,000万円という金額が必要になってきます。 自己資金比率は、4,0 […]

第四章【第40回】収益還元法5、融資可能年数と元利金返済の計算でいくと、年間家賃5,000万円の60%(80%-20%)が、3,000万円ですので、これで30年(360回)払い元利均等4%の借入金が、返済可能でなければな […]

前回までの流れを見ていただいても分かりますように、同じ築年数であってもRC構造(鉄筋コンクリート)の方は、物件価額が、木造の10倍であるにもかかわらず、必要とされる自己資金は、木造の30%に過ぎません。 これは、RC構造 […]

投資用の不動産を、インターネットなどで探す際に、価格帯で探す人間がいますが、法定耐用年数の違いによるローンの付き易さの違いについて、全く理解していないと言わざるを得ません。 RC構造が47年、鉄骨が34年、木造が22年の […]

インターネットで検索する場合には(そもそも、ネットで棚晒しになっている物件に良い物件があることは稀ですが)、構造→築年数→利回りの順に検索を掛けるべきです。 構造、築年数は変更しようと思っても変更できるものではありません […]

耐用年数経過前には NOI(純収益)−ADS(年間元利返済)−所得税・住民税+減価償却費>0 で、これまで減価償却費分は、外部にキャッシュが出ていかないために、キャッシュフローが正あったのが、耐用年数経過後には、減価償却 […]

さて、もう一つの「木造は金が無い人間が買うものではない」という理由としては、小規模な木造の場合には、総戸数が少ないため、1室空室が出た場合の「キャッシュフローに与えるインパクトが大きい」という点も、付け加えておきます。 […]

さて、お金が無い人間にとっては、金食い虫のように見える木造ですが、少ない自己資金を使って、RC(鉄筋コンクリート)で資産が数億円出来てくるとまた違った見え方で捉えるようになります。 お金持ちにとっては、木造は非常においし […]

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