金森重樹の不動産投資コラム 第５章：RCはアクセル、木造はブレーキの一覧

第三章で「区分なんかやってどうすんの？」と題して、区分所有に対して投資することの危険性をお話しました。 そして、僕が「区分投資が危険だ」と話すと、自己資金があまりなくて、不動産投資を始める方の中には、総戸数５〜６戸、金額 […]

前回の内容【第65回】木造は金がある人間が買うもの1、木造の中古物件が理解できない方のために、具体例をあげて説明していきます。 第四章【第40回】収益還元法5、融資可能年数と元利金返済でも書きましたが、木造物件の法定耐用 […]

とし、この木造物件を購入するために、必要な自己資金を計算してみると 5,000-1,350＝3,650万円に、諸費用分7％の350万円を加えて、 実に4,000万円という金額が必要になってきます。 自己資金比率は、4,0 […]

第四章【第40回】収益還元法５、融資可能年数と元利金返済の計算でいくと、年間家賃5,000万円の60％（80％-20％）が、3,000万円ですので、これで30年（360回）払い元利均等4％の借入金が、返済可能でなければな […]

前回までの流れを見ていただいても分かりますように、同じ築年数であってもRC構造（鉄筋コンクリート）の方は、物件価額が、木造の10倍であるにもかかわらず、必要とされる自己資金は、木造の30％に過ぎません。 これは、RC構造 […]

投資用の不動産を、インターネットなどで探す際に、価格帯で探す人間がいますが、法定耐用年数の違いによるローンの付き易さの違いについて、全く理解していないと言わざるを得ません。 RC構造が47年、鉄骨が34年、木造が22年の […]

インターネットで検索する場合には（そもそも、ネットで棚晒しになっている物件に良い物件があることは稀ですが）、構造→築年数→利回りの順に検索を掛けるべきです。 構造、築年数は変更しようと思っても変更できるものではありません […]

耐用年数経過前には NOI（純収益）−ADS（年間元利返済）−所得税・住民税＋減価償却費＞0 で、これまで減価償却費分は、外部にキャッシュが出ていかないために、キャッシュフローが正あったのが、耐用年数経過後には、減価償却 […]

さて、もう一つの「木造は金が無い人間が買うものではない」という理由としては、小規模な木造の場合には、総戸数が少ないため、１室空室が出た場合の「キャッシュフローに与えるインパクトが大きい」という点も、付け加えておきます。 […]

さて、お金が無い人間にとっては、金食い虫のように見える木造ですが、少ない自己資金を使って、RC（鉄筋コンクリート）で資産が数億円出来てくるとまた違った見え方で捉えるようになります。 お金持ちにとっては、木造は非常においし […]

ベンツの耐用年数についてお話した時に、中古資産の耐用年数の計算で、 法定耐用年数の全部を経過している時 耐用年数＝法定耐用年数×20％ 中古資産が法定耐用年数の一部を経過している時 耐用年数＝法定耐用年数－経過年数＋経過 […]

まず大前提として「消費税とは消費に対して掛かるもの」ですが、「土地の売買は、資本の移動であって、消費ではない」という考え方から、非課税になっています。 建物の売買は、消費税の対象になります。 但し、建物の売主が個人の場合 […]

１億円の土地付き建物を取得する場合に、売主が業者ですと、消費税がかかりますので、例えば、 土地2,000万円、建物8,000万円（税込み）の場合 土地を2,000万円とした場合には、建物は税込みで8,000万円ですが、 […]

買主としては、減価償却を大きくしてキャッシュフローを作り出そうとしますので、建物の価額が大きければ大きいほど良いわけです。 これに対して、売主としては、売買金額が決まっている以上は、建物の金額が大きくなると、その分消費税 […]

ところが、売主が個人の場合には、原則として消費税がかかりませんので、土地建物割合を変えたとしても、売主の手取り額には何の影響もなく、その土地と建物割合は自由に決定できるわけです。 そういった訳で、売主が個人の場合には、買 […]

さて、自己資金の豊富な方が、個人から木造物件を購入して、その土地建物割合については、建物の割合を思いっきり引き上げれば、僅か４年で木造を償却することができるわけです。 つまり、RC（鉄筋コンクリート）は法定耐用年数が長く […]

そこで、数億円の資産規模になって、ある程度自己資金が溜まってきた段階で、木造をキャッシュ買いすれば、他に自己資金を投入できなくなるために、資産規模の拡大には一時的にブレーキを踏むことになりますが、築年数が経った木造の場合 […]

僕がこの章で述べた投資手法は、必ずしも最適な投資手法ではありません。 それどころか、金利の影響を受けやすく、成長性に重点を置いているため、安定性に掛ける面があります。 この章で述べた投資手法は、あくまでも、自己資金を持た […]

これまで述べてきた投資手法は、少ない自己資金でレバレッジを最大限に効かせて、LTV（loan to value＝借入金比率）を100％とするわけですから、正のレバレッジが効いている間、資産は急速に拡大することになります。 […]

破綻しないように、常にDSCR（NOI÷元利金返済額＝借入償還余裕率）をモニタリングしていく必要があります。 マシンを高速でドリフトさせながら、カーブを曲がるようなものですから、一歩間違えばガードレールに激突してあの世へ […]